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So beantragen Sie eine AL-Lizenz in Portugal - UPDATE 31.10.2024

Ein neues Gesetzesdekret, das einige der Beschränkungen aufhebt, die im Rahmen des Programms „Mais Habitação“ (Mehr Wohnraum) der vorherigen sozialistischen Regierung eingeführt wurden. Der Sektor der kurzfristigen Ferienvermietung in Portugal – bekannt als „Alojamento Local“ (AL)

Eine der wichtigsten Änderungen ist die Abschaffung der obligatorischen Lizenzerneuerungen und der Beschränkungen bei Neuanmeldungen, wodurch die Entscheidungsbefugnis wieder bei den Gemeinderäten liegt. Dieser Übergang soll den Gemeinden helfen, die Verfügbarkeit von Kurzzeitmieten besser zu verwalten und so effektiver auf die Bedürfnisse ihrer Gemeinden reagieren zu können. Die Entscheidung der Regierung, die ab dem 1. November 2024 in Kraft tritt, wurde vom portugiesischen Verband für Hotels, Restaurants und ähnliche Einrichtungen (AHRESP) gelobt, der erklärt, dass sie einen ausgewogeneren und angemesseneren Ansatz für AL bietet. Das neue Gesetz beseitigt auch das automatische Ablaufen inaktiver Lizenzen und die geplanten Neubewertungen von Lizenzen im Jahr 2030 und bietet den Betreibern „mehr Rechtssicherheit und Geschäftsstabilität“, betont AHRESP und fügt hinzu, dass Kurzzeitmietunternehmen nun investieren und wachsen können, ohne dass die Gefahr plötzlicher Lizenzentziehungen aufgrund von Faktoren, die außerhalb ihrer Kontrolle liegen, droht. Eine bemerkenswerte Änderung ist, dass Eigentumswohnungen nicht mehr die „absolute Macht“ haben, AL-Lizenzen ohne Begründung zu genehmigen oder zu entziehen. Darüber hinaus erlaubt das neue Gesetz die Übertragung von Mietlizenzen beim Verkauf von Immobilien. Die Regierung hat auch die zulässigen Anwendungsfälle und Betriebsrichtlinien für kurzfristige Vermietungen klargestellt.

AHRESP sagt, dass es sich immer gegen die „ungerechtfertigten AL-Einschränkungen“ ausgesprochen und „konstruktiv mit politischen Entscheidungsträgern zusammengearbeitet hat, um faire und ausgewogene Lösungen vorzulegen. Deshalb freuen wir uns, dass unsere Bedenken – die Bedenken unserer Mitglieder – anerkannt wurden. Wir werden die Umsetzung dieser Maßnahmen weiterhin genau verfolgen und aktiv mit der Regierung und den Gemeinden zusammenarbeiten“, fügt der Verband hinzu. Für Eigentümer von Immobilien, die für die Kurzzeitvermietung genutzt werden, beseitigt das neue Gesetz nicht nur umstrittene Maßnahmen wie die Nichtübertragbarkeit von Lizenzen, das Ablaufen von Lizenzen und das vollständige Verbot neuer Lizenzen in Küstengebieten, sondern gibt Eigentumswohnungen auch weniger Kontrolle, um AL-Lizenzen in Wohngebäuden einzuschränken oder zu widerrufen, und ändert sogar die maximal zulässige Gästekapazität in jeder AL. Diese neue Gesetzgebung ist eine großartige Nachricht für Investoren und wird es Kurzzeitvermietungen ermöglichen, weiterhin eine wichtige Rolle in Portugals Tourismuswirtschaft und nachhaltiger Gemeindeentwicklung zu spielen.

Wenn Sie Ihr Ferienhaus in Portugal vermieten möchten, benötigen Sie eine Alojament Local (AL)-Lizenz. Einschränkungen, die 2023 eingeführt wurden, verhinderten die Bewilligung neuer Anträge für diese Lizenz für Apartments. Diese Einschränkungen werden derzeit überprüft und wir hoffen, dass sie bald aufgehoben werden. Kontaktieren Sie uns für weitere Informationen .

Ein Ferienhaus in Portugal mieten

Als Erstes sollten Sie wissen, dass in Portugal nur legale Immobilien als Ferienhaus zur Vermietung genutzt werden können.

Sowohl für Wohnungen als auch für Villen ist es nach portugiesischem Recht zwingend erforderlich, dass die Unterkunft über eine Wohnlizenz (oder „ licença de utilização “ auf Portugiesisch) verfügt. Dieses Dokument, das von der Câmara Municipal (Stadtrat) des Gebiets ausgestellt wird, in dem sich die Immobilie befindet, definiert im Wesentlichen die Art der zulässigen Nutzung für ein bestimmtes Gebäude oder einen bestimmten Teil: Wohnzwecke oder Nicht-Wohnzwecke (Handel, Dienstleistungen oder Industrie).

Wenn die Immobilie legal ist und über eine Wohnlizenz verfügt, besteht der nächste Schritt darin, bei der Câmara Municipal eine spezielle Lizenz zur Vermietung Ihrer Immobilie als Ferienhaus zu beantragen.

Beantragung einer AL-Lizenz

Mit einer lokalen Beherbergungslizenz („ Licença de Alojamento Local “) – auch bekannt als AL-Lizenz – dürfen Sie legal Wohnunterkünfte für den Kurzzeittourismus vermieten.

Jede Lizenz hat eine eindeutige Nummer und ist spezifisch für eine Unterkunft. Das bedeutet, dass, wenn ein Hausbesitzer mehrere für die Beherbergung von Touristen vorgesehene Immobilien besitzt, jede Immobilie eine eigene Lizenz haben muss.

In Portugal ist der Erwerb einer AL-Lizenz obligatorisch. Die wichtigsten Websites, die Ferienhäuser anbieten, wie etwa Booking oder Airbnb, verlangen ebenfalls eine AL-Lizenznummer, um die Unterkunft online zu bewerben.

Voraussetzungen für den Erhalt einer AL-Lizenz

Um eine AL-Lizenz zu erhalten und die vorherige Inspektion durch die örtliche Câmara Municipal zu bestehen, muss die Unterkunft mehrere Anforderungen erfüllen, die das portugiesische Gesetz vorschreibt, nämlich Sicherheits- und behördliche Auflagen. Dazu gehören:

Bereitstellung eines Sicherheitspakets in der Unterkunft zur Nutzung durch Gäste;
Abschluss einer Haftpflichtversicherung;
Ausstattung der Unterkünfte mit einem „ Livro de Reclamações “ (Beschwerdebuch) und einem Informationsbuch (das in 4 Sprachen übersetzt sein muss).

Der größte Vorteil bei der Beauftragung einer professionellen Mietverwaltungsfirma besteht darin, dass sich der Immobilieneigentümer um nichts kümmern muss. Sie kümmert sich um:

Unterstützung bei der Beantragung einer AL-Lizenz
Begleitung kommunaler Inspektionen und Überprüfungen durch Regulierungsbehörden wie ASAE;
Einrichten von Sicherheitsausrüstung (für die sehr spezifische Installations- und Wartungsregeln gelten!);
Effiziente und fristgerechte Aktualisierung der Immobilie bei zukünftigen Änderungen der AL-Gesetze.

Unkenntnis der Rechtslage schützt Sie nicht vor Geldbußen bei Nichteinhaltung. Stellen Sie daher sicher, dass die Person, die Ihr Ferienhaus vermietet, mit den Vorschriften und rechtlichen Neuerungen gut vertraut ist.

Andererseits kümmert sich ein professionelles Ferienvermietungsunternehmen in Portugal auch um die Werbeseite. Von der Bereitstellung professioneller Fotos bis hin zur Erstellung von Medieninhalten wie Texten und dem Hochladen auf verschiedene Werbeplattformen – überlassen Sie also alles den Experten!

Sorgen Sie dafür, dass das Internet als „Schaufenster“ für Ihr Ferienhaus fungiert und sorgen Sie für eine ansprechende und professionelle Gestaltung, um die Kunden und Buchungen zu gewinnen, die Sie für den Erfolg Ihrer Ferienvermietungen benötigen.

Wenn Sie eine AL-Lizenz beantragen, müssen Sie den Beginn dieser Geschäftstätigkeit auch bei den portugiesischen Steuerbehörden registrieren. Wir können Ihnen ein Buchhaltungsteam empfehlen, das über langjährige Erfahrung in der Unterstützung ausländischer Ferienhausbesitzer verfügt und Ihnen dabei helfen kann.

Steuerberatung für Ihr Ferienhaus in Portugal

Denken Sie immer daran, dass die Vermietung eines Ferienhauses in Portugal in erster Linie ein Geschäft ist. Daher sollten Sie diese Tätigkeit wie jede andere gewerbliche Tätigkeit betrachten, auch in steuerlicher Hinsicht.

Wenn Sie sich auf die Steuerberatung eines spezialisierten Teams verlassen, sparen Sie nicht nur Zeit, sondern auch Geld. Es gibt beispielsweise Situationen, in denen die Eröffnung eines Unternehmens in Portugal aus steuerlichen Gründen vorteilhafter sein kann als die Vermietung auf individueller Basis ... nur ein Buchhalter kann Ihnen bei dieser und anderen Entscheidungen helfen, die sich direkt auf Ihre Mieteinnahmen für Ferienhäuser auswirken.

Denken Sie auch daran, dass für alle in Portugal erzielten Einkünfte die Verpflichtung besteht, für jede erhaltene Zahlung eine Rechnung auszustellen und diese Einkünfte zu versteuern. Dazu gehören natürlich auch Einkünfte aus der Vermietung von Ferienhäusern.

Die Unterstützung eines erfahrenen Buchhalters stellt sicher, dass Sie alle Ihre Steuerpflichten in Portugal vollständig, pünktlich und problemlos erfüllen.