Alojamiento local

Cómo solicitar una licencia AL en Portugal - ACTUALIZACIÓN 31/10/2024

Un nuevo decreto-ley que revierte algunas de las restricciones introducidas en el marco del programa 'Mais Habitação' (Más Viviendas) del anterior gobierno socialista. El sector del alquiler vacacional de corta duración en Portugal, conocido como 'Alojamento Local' (AL),

Uno de los cambios más significativos es la eliminación de las renovaciones obligatorias de licencias y las restricciones a los nuevos registros, lo que devuelve la autoridad de toma de decisiones a los ayuntamientos. Se prevé que esta transición ayude a los municipios a gestionar mejor la disponibilidad de alquileres a corto plazo, lo que les permitirá responder de forma más eficaz a las necesidades de sus comunidades. La decisión del gobierno, que entrará en vigor el 1 de noviembre de 2024, ha sido elogiada por la Asociación Portuguesa de Hoteles, Restaurantes y Establecimientos Similares (AHRESP), que afirma que proporciona un enfoque más equilibrado y adecuado para el AL. La nueva ley también elimina la expiración automática de las licencias inactivas y las reevaluaciones previstas de las licencias en 2030, lo que ofrece a los operadores "una mayor seguridad jurídica y estabilidad empresarial", señala la AHRESP, que añade que las empresas de alquiler a corto plazo pueden ahora invertir y crecer sin la amenaza inminente de cancelaciones repentinas de licencias debido a factores que escapan a su control. Un cambio notable es que los condominios ya no tienen el "poder absoluto" de aprobar o cancelar licencias de AL sin justificación. Además, la nueva ley permite la transferencia de licencias de alquiler cuando se venden propiedades. El gobierno también ha aclarado los casos de uso aceptables y las pautas operativas para alquileres a corto plazo.

La AHRESP afirma que siempre se ha opuesto a las “restricciones injustificadas de los alquileres a corto plazo” y ha “trabajado de manera constructiva con los responsables políticos para presentar soluciones justas y equilibradas. Por eso nos alegra ver que se han tenido en cuenta nuestras preocupaciones, las de nuestros miembros. Seguiremos de cerca la implementación de estas medidas, colaborando activamente con el gobierno y los municipios”, añade la asociación. Para los propietarios de propiedades utilizadas para alquileres a corto plazo, la nueva ley no solo elimina medidas controvertidas como la intransferibilidad de las licencias, la expiración de las licencias y la prohibición total de nuevas licencias en las zonas costeras, sino que también da menos control a los condominios para restringir o cancelar las licencias de alquiler a corto plazo en edificios residenciales e incluso cambia la capacidad máxima de huéspedes permitida en cada alquiler a corto plazo. Esta nueva legislación es una gran noticia para los inversores y permitirá que los alquileres a corto plazo sigan desempeñando un papel vital en la economía turística de Portugal y en el desarrollo comunitario sostenible.

Si está pensando en alquilar su casa de vacaciones en Portugal , necesitará una licencia de Alojament Local (AL). Las restricciones que se implementaron en 2023 impidieron que se otorgaran nuevas solicitudes para esta licencia para apartamentos. Estas restricciones se están revisando actualmente y esperamos que se levanten pronto. Contáctenos para obtener más detalles .

Alquilar una casa de vacaciones en Portugal

Lo primero que debes saber es que sólo los inmuebles legales pueden funcionar como casa de vacaciones para alquilar en Portugal .

Tanto para los apartamentos como para las villas, la legislación portuguesa exige que el alojamiento disponga de una licencia de habitabilidad (o " licencia de utilização ", en portugués). Este documento, expedido por la Câmara Municipal (ayuntamiento) de la zona donde se encuentra el inmueble, define básicamente el tipo de uso permitido para un determinado edificio o fracción: fines habitacionales o no habitables (comercio, servicios o industria).

Si el inmueble es legal y cuenta con licencia de habitabilidad emitida, el siguiente paso es solicitar una licencia específica a la Cámara Municipal para alquilar su inmueble como casa de vacaciones.

Solicitud de una licencia AL

Una licencia de alojamiento local (" Licença de Alojamento Local "), también conocida como Licencia AL, le permite alquilar legalmente un alojamiento residencial para turismo de corto plazo.

Cada licencia tiene un número único y es específica para un alojamiento. Esto significa que si un propietario tiene varias propiedades destinadas a alojamiento turístico, cada propiedad debe tener su propia licencia.

En Portugal, es obligatorio obtener una licencia AL . Los principales sitios web que promocionan casas de vacaciones, como Booking o Airbnb, también exigen un número de licencia AL para anunciar el alojamiento en línea.

Requisitos para obtener una Licencia AL

Para poder acceder a una licencia AL y pasar la inspección previa realizada por la Câmara Municipal local, el alojamiento debe cumplir varios requisitos estipulados por la legislación portuguesa, en particular las obligaciones reglamentarias y de seguridad. Esto incluye:

Proporcionar un paquete de seguridad en el alojamiento para uso de los huéspedes;
Contar con seguro de responsabilidad civil;
Equipar el alojamiento con un “ Livro de Reclamações ” (libro de reclamaciones) y un libro de información (que debe estar traducido a 4 idiomas).

La mayor ventaja de contratar una empresa de gestión de alquileres profesional es que el propietario del inmueble no tiene que preocuparse de nada. Ellos se encargarán de:

Ayudar en la solicitud de licencia AL
Acompañamiento de inspecciones y verificaciones municipales por parte de organismos reguladores como ASAE;
Instalación de equipos de seguridad (que tienen reglas de instalación y mantenimiento muy específicas);
Actualizar la propiedad de manera eficiente y dentro de los plazos legales, si hay cambios futuros en las leyes de AL.

El desconocimiento de la ley no le eximirá de recibir multas en caso de incumplimiento, por lo que asegúrese de que quien gestione su alquiler vacacional esté bien familiarizado con la normativa y las actualizaciones legales.

Por otra parte, una empresa de alquiler vacacional profesional en Portugal también se ocupará de la parte promocional. Desde la preparación de fotografías profesionales hasta la creación de contenido multimedia, como texto, y su publicación en diversas plataformas promocionales, ¡deje que los expertos lo hagan todo por usted!

Con Internet como "escaparate" de su vivienda de vacaciones, asegúrese de que sea atractiva y profesional para conseguir los clientes y las reservas que necesita para garantizar el éxito de sus alquileres vacacionales.

Cuando se solicita una licencia AL, también es obligatorio registrar el inicio de esta actividad empresarial ante las autoridades fiscales portuguesas. Podemos recomendarle un equipo de contabilidad, con años de experiencia en la asistencia a propietarios de viviendas vacacionales extranjeros, para que le ayude con esto.

Asesoramiento fiscal para su vivienda vacacional en Portugal

Tenga siempre presente que el alquiler de una vivienda vacacional en Portugal es, ante todo, un negocio. Por tanto, debe considerar esta actividad como cualquier otra actividad comercial, también en términos fiscales.

Contar con el asesoramiento fiscal de un equipo especializado le permitirá ahorrar no solo tiempo, sino también dinero. Por ejemplo, hay situaciones en las que abrir una empresa en Portugal puede resultar más ventajoso a efectos fiscales que alquilar de forma individual... solo un contable puede ayudarle a tomar esta y otras decisiones que repercutirán directamente en los ingresos por el alquiler de su vivienda vacacional .

También hay que tener en cuenta que todos los ingresos obtenidos en Portugal están sujetos a la obligación de emitir facturas por cada pago recibido, así como a pagar impuestos sobre dichos ingresos. Esto incluye, por supuesto, los ingresos por alquileres de viviendas vacacionales.

El apoyo de un contable experimentado garantizará que usted cumpla plenamente, a tiempo y sin complicaciones con todas sus obligaciones fiscales en Portugal .